תמ”א 38 כלכלי עבורכם?

בתקופה האחרונה בוטלה תכנית רצ 106 אשר הגבילה את כמות הפרויקטים המותרים בכל שכונה בעיר ראשון לציון.

פרויקטים שקיבלו היתר אכלוס

זו הזדמנות מצוינת לבחון הכדאיות הכלכלית של תמ”א 38 עבור הדיירים הקיימים בשכונות רמז ורמב”ם.

האם עלות הנכס המשודרג מצדיקה ירידה באיכות החיים למשך כשנתיים (תקופת הבנייה)?

תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) הושקה בשנת 2005, התכנית מיועדת לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה על פי התקן הישראלי.

המדינה מעניקה הטבות ועידוד לדיירים הקיימים וליזמים על מנת להפוך את הפרויקט לכדאי על ידי הפחתת מיסוי ומתן זכויות יתר בבנייה. השינויים שהממשלה מכניסה בתחום התמ”א מסייעים משמעותית לשמירה על כדאיות הפרויקט ליזמים ולדיירים.

שכונת רמז, המערב הוותיק, ראשון לציון

מתוך סה”כ 40 בניינים בראשון לציון שקיבלו טופס 4, אישור אכלוס בתום הבנייה, בשכונת רמז ניתנו 21 אישורים. כלומר למעלה מחצי הפרויקטים של תמ”א בעיר. הסיבה לנתון מדהים זה היא הביקוש הגדול לנכסים חדשים בשכונה. ישנם רחובות בהם פרויקט התמ”א שינה אותם לחלוטין, לדוגמא, רחוב קפלינסקי שבו הסתיימו 5 פרויקטים וישנם עוד כ-10 נכסים בהליכי אישור.

משנת 2014 עלה מחירה של דירת 3 חדרים ב 35%, נתון שחופף לעליית המחירים הממוצעת באזור המרכז. דירת 3 חדרים שהוסבה ל- 4 חדרים בהליך תמ”א עלתה ב60% משנת 2014.

ניתן למצוא פערים גדולים יותר באופן משמעותי לגבי נכסים בקומה רביעית. נכסים אלו, נמכרו בשנת 2014 במחיר ממוצע של 950,000 ₪ כך שהרווח שלהם גדול משמעותית מהממוצע.

שורה תחתונה, בעלי נכסים שעברו תמ”א 38 הרוויחו בממוצע  250,000 ₪ מעבר לעליית המחירים הממוצעת בשכונה.

שכונת רמב”ם, השכונה הגדולה בראשון לציון

מתוך סה”כ 40 בניינים בראשון לציון שקיבלו טופס 4, אישור אכלוס בתום הבנייה, בשכונת רמב”ם ניתנו רק 5 אישורים. כלומר יש פער גדול מאוד בין גודל השכונה לכמות הנכסים שעברו הליך תמ”א 38. הסיבה לכך היא מחיר הנכסים בשכונה.

הדירות בשכונת רמב”ם זולות יותר משאר השכונות, דבר הגורם לירידה משמעותית ברווחיות היזמים, לעיתים עד 15% במחזור המכירות, כלומר פער של בין 1,000,000₪ ל 1,500,000 לפרויקט בשכונות הביקוש מול רמב”ם.

משנת 2014 עלה מחירה של דירת 3 חדרים ב 32%, נתון שחופף לעליית המחירים הממוצעת באזור המרכז. דירת 3 חדרים שהוסבה ל-4 חדרים בהליך תמ”א עלתה ב58% משנת 2014.

בשכונה יש מספר גדול מאוד של בניינים ישנים עם דירות גג, דבר שמקשה מאוד על הליך של תמ”א 38.

שורה תחתונה, בעלי נכסים שעברו תמ”א 38 הרוויחו ממוצע של 240,000 ₪ מעבר לעליית המחירים הממוצעת בשכונה.

אני קורא לעירייה להעניק הקלות על מנת לשפר את הכדאיות הכלכלית של תמ”א 38 בשכונה, לדוגמא לאפשר בנייה של 3 קומות חדשות ולא 2.5.

לסיכום, פרויקט תמ”א 38 שנועד לחזק בניינים מפני רעידת אדמה מעניק עבור הדיירים הקיימים יתרונות נוספים: תוספת של חדר (ממ”ד), מרפסת שמש, שיפור חזות הבניין, תוספת של מעלית ועוד. אני קורא לכל דייר שיכול לקדם הליך תמ”א בבניין שלו לעשות כן וליהנות משיפור באיכות החיים יחד עם עלייה משמעותית בערך הנכס.

בניינים בהליך אישור

 

שיתוף ב facebook
דילוג לתוכן